İnşaat İşlerinde Sözleşme Kavramı, Çeşitleri ve Örnekleri

DASK Zorunlu Deprem Sigortası Önemi
Haziran 3, 2021

İnşaat İşlerinde Sözleşme Kavramı, Çeşitleri ve Örnekleri

Detaylara girmeden önce inşaat yönetimi konusunda pek fazla bilgisi olmayanlar için sektördeki sözleşme kavramını kısaca tanıtalım.

Sözleşme Nedir?
Sözleşme: iki ya da daha fazla kişi arasında yapılan ve koşullarına uyulması yasayla desteklenmiş olan hukukî işlemlere denir. (Wikipedia)

Sözleşmenin en kısa ve öz tanımını Wikipedia yapmış. İnşaat işlerinde sözleşmeler, imal sahibi-müteahhit, müteahhit-alt yüklenici (taşeron) vb. şeklinde alt ve üst paydaşlar arasında yapılır. İşin hangi taraflar halinde, hangi şartlarda yapılacağını ve fesih edilebileceğini, iki tarafın da haklarını ve sorumluluklarını aşağıda detaylarını paylaşacağım maddeler ile resmileştirerek garanti altına aldığından son derece önem arz etmektedir. Bu nedenle sözleşme yönetimi, proje yönetiminin en kritik alanlarından birisidir. Yanlış yapılan bir sözleşme, maddi ve hukuki açıdan ciddi sorunlar yaratabilmektedir. Sözleşmelerin hukuken geçerli olabilmesi için firma imza sirkülerinde yetkili olan veya ilgili evrakta yetkili olan birisi tarafından noter tasdiki ile vekil tayin edilen kişi tarafından imzalanması ve sözleşmenin de noter onaylı olması gerektiğini de hatırlatmakta fayda var.

İnşaat İşlerinde Sözleşme Türleri
İnşaat işlerinde aşağıda maddeleyeceğim çeşitli sözleşme çeşitleri bulunmaktadır. Paydaşlar arasındaki ilişkiler, projedeki ekonomik şartlar, işi yaptıracak idarenin prosedürleri, projenin büyüklüğü ve süreci vb. pek çok etken hangi sözleşme türünün seçileceğini belirler. Açıklayacağım avantaj ve dezavantajlarına göre hangi sözleşme tipinin hangi işler için daha uygun olacağına siz de karar verebileceksiniz.

İşin Kapsamına Göre Sözleşme Türleri
Ödeme şartlarına göre sözleşme türlerine gelmeden önce kısaca değinmek istediğim bir konu var. İşin kapsamına göre 2 tür sözleşme bulunmaktadır:
1. Anahtar teslim: Anahtar teslim demek, arsadan alıp en son bahçe bordürü koyana kadar bir işin hafriyat, kaba, ince işler, elektrik ve mekanik tesisatları, altyapı ve çevre düzenlemesi gibi tüm işlerini A’dan Z’ye yapmak demektir.

2. Kısmi işler: Bazen mal sahibi işi anahtar teslim bir müteahhite vermek yerine proje yönetimini kendisi üstlenmek ister. Örneğin; çok büyük ve kurumsal olan, sürekli yatırım yapan ve bünyesinde inşaat yönetim departmanı bulunduran firmalar, müteahhit karını aradan çıkarmak için bu yöntemi izleyebilir. Bu durumda ise yukarıda saydığımız tüm paketleri tek tek kendisi taşore eder. Bu anahtar teslim değil, kısmi bir sözleşmedir. Örneğin; hafriyat işleri sözleşmesi, kaba inşaat sözleşmesi vb. Ana yüklenici ile alt yüklenici arasındaki sözleşmeler de böyledir.

İşveren ile yüklenici arasındaki ödeme şartlarına göre sözleşmeler
• Götürü Bedel Sözleşmeler
Götürü bedelde, proje maliyeti iş başlamadan belirlidir. Örneğin 10.000.000,00 TL olarak sözleşme imzalanır. Yüklenici bu işi bu paraya yapmak zorundadır. Dolayısıyla teklif verirken birim fiyatlar sadece ihale sürecinde yüklenici adaylarını karşılaştırırken önem arz eder, sonrasında önemli olan alt toplamdır. Hatta bazı ihalelerde direkt olarak alt toplam paylaşılır. Diğer fiyat detayları ve analizleri işveren için bir şey ifade etmez. Yüklenicinin tüm genel gider ve karları da bu fiyata dahildir. 10 Milyonun ne kadar altına biterse, yüklenici o kadar kar edecek, ne kadar üstüne çıkarsa o kadar zarar edecektir.

Bu tür sözleşmeler, işveren bu iş için ne kadar ödeyeceğini baştan net olarak bilmek istediği için yapılır. İşveren açısından en büyük avantajı budur, finansal durumunu buna göre ayarlayabilir. Alacağı çikolatayı ve ona ne kadar para vereceğini baştan bilir. Finansal olarak kontrol süreci daha kolaydır, fakat inşaat anlamında daha zordur. Aşağıda detaylarını açıklayacağım. Finansal anlamda işveren için en risksiz sözleşme türüdür.

Sözleşme aşamasında tüm işler proje ve şartnameler ile tam netliğe kavuşturulmaz ise ileride ciddi ihtilaf konuları olabilmektedir. Örneğin; işveren kendisini garantiye almak adına zemin durumu belirsiz bir işte, şartnameye “gerekecek tüm zemin iyileştirme işleri fiyatlara dahildir.” yazabilir. Ya da “Kazı yapılırken iksa gerekmesi durumunda, fiyatlara dahildir.” Yazabilir. Bu konuda yüklenici ya gerekli tetkikleri yaparak fiyatlarına dahil etmeli ya da itirazını teklifinde belirtmelidir. Aksi takdirde bununla ilgili sözleşmeden sonra bir fiyat farkı talebinde bulunursa haksız duruma düşecektir. Kendini savunmak için projede böyle bir uygulama yoktu, bize bununla ilgili bir rapor iletmediniz vs. tarzı savunmalara geçecektir. Bu gibi sorunlar yaşanmaktadır.

Her iş kaleminin ayrı ayrı birim fiyatları üzerinden anlaşma olmadığından, ödemeler belirli kademelerde yapılır. Örneğin işin başında %30 avans, %40 kaba inşaat sonrasında, %25 geçici kabul sonrasında, %5 kesin kabul sonrasında gibi.

Literatürde anahtar teslim dediğimiz zaman, genelde götürü bedel olarak algılanmaktadır. Fakat bu iki kavram farklıdır ve karıştırılmamalıdır. Anahtar teslim yukarıda bahsettiğimiz gibi işin A’dan Z’ye yapılması; götürü bedel ise sabit fiyatlı olması demektir. Yani bir işi anahtar teslim götürü bedel olabilir, fakat anahtar teslim birim fiyat esaslı da olabilir. Bu durumda iş yine A’dan Z’ye yapılacaktır ama ödeme birim fiyat esasına göredir. Ya da kısmi kapsamlı bir sözleşme de götürü bedel olabilir. Bu anlamda, tanımları doğru kullanmakta fayda var.

• Maliyet + Kar Sözleşmeler
Projelerin henüz net olmadığı durumlarda işverenin inşaat işlerine çok uzak olduğu durumlarda, işverenin yükleniciye ne kadar kar vereceğini net olarak bilmek istediği durumlarda uygulanabilir. Baştan maliyet çıkarılır, bu İşveren ile de şeffaf bir şekilde paylaşılır, üzerine yüklenicinin genel gider + kar oranı ilave edilir. Örneğin işin maliyeti 5.000.000 TL Yüklenici kar oranı %10 diyelim, işveren için bu işin maliyeti 5.500.000 TL ‘dir.

Maliyet + kar sözleşmelerin en önemli farkı diğer sözleşmelerde işlerde daha teklif aşamasında tüm pozlar nettir, fiyatlandırılmıştır. Yüklenici g.g+ karı da buna dahildir. Maliyet + kar işlerde pek çok işin reel birim fiyatı süreçte belirlenir. İşin başında maliyeti belirlemek adına bir çalışma yapılır fakat bu %75-80 mertebelerinde doğru olur. Finansal olarak yüklenici riskinin en düşük olduğu sözleşme tipidir. Çünkü ne harcarsa onun üzerinden kar alacaktır. Bu anlamda riski sıfırdır. İşveren açısından da finansal olarak en belirsiz sözleşmedir.

Hakedişlerde, maliyet kapsamında olan tüm işler için Yükleniciye kesilen faturalar toplanır, üzerine Yüklenici kendi g.g + kar tutarını ekler ve İşveren’e fatura eder. Hakedişler yine aylık yapılır. Örneğin Temmuz ayında yapılan işlerin faturaları Ağustos ayı içerisinde toparlanarak hakedişi yapılır, faturası kesilerek ödemesi yapılır.

Bu sözleşme tipinde, maliyete neler dahil olacak konusu iyi belirlenmelidir. Örneğin mobilizasyon, personel maaşları, şantiye harcamaları, araç giderleri, konaklama vs. bunlar ileride ihtilaf konuları olabilir. O nedenle sözleşmede, sorumluluk matriksinde açıkça belirtilmelidir.

• Sabit Birim Fiyatlı Sözleşmeler
Her iki taraf için de en ideal sözleşme tipidir. Ayrıca bu yöntem, birim fiyat tarifleri ve şartnameler net fakat projeler henüz tasarım sürecindeyken yapılan sözleşmelerde uygulanabilir. Çünkü bu durumda hangi işin ne kadar yapılacağı tam olarak belirli değildir. Sözleşmede her bir kalemin birim fiyatı belirlidir, o işten ne kadar yapılırsa o kadar ödeme alınacağı anlamına gelir.

Her işin fiyatı belirli olduğu için ödemeler kademeli değil hakediş ile yapılır. Her ay sonunda, o ay hangi işten ne kadar yapıldıysa buna göre hakediş yapılır. Hakediş onaylandıktan sonra fatura kesilir ve ödemesi alınır. Finansal olarak belirsizlik iki tarafa da eşit mesafededir. Burada bir püf nokta, yüklenici firmalar ihale sürecinde ileride metrajını artacağını öngördüğü işlerin birim fiyatlarını artırıp metrajı azalacakların birim fiyatlarını düşürerek ihalede öne geçme, işin sonunda da daha fazla kar etme taktiği uygularlar.

• Kısmen Götürü Bedel Sözleşmeler
Yapılan işin belli bir bölümü götürü bedel, kalan kısmı ise birim fiyat veya maliyet + kar esaslıdır. Örneğin zemin koşulları henüz belirli değil ve ne tür bir zemin iyileştirme yapılacağı belirli değil diye kabul edelim. Bu durumda zemin işleri birim fiyat esaslı veya maliyet + kar esaslı, işin geri kalanı anahtar teslim yapılabilir. Devamındaki süreç, avantaj ve dezavantajları yukarıda yazıldığı gibidir.

Diğer Sözleşme Yöntemleri
• Teşvik Primi Esaslı
İşin hızlı bir şekilde bitirilmesi gereken durumlarda maliyet + prim esasıyla yapılır. Erken tamamlanan her gün için prim verilir. Çok uygulanan bir yöntem değildir.

• Yap-İşlet-Devret Kamu ihalelerimizde ( köprü, tünel vb.) sık sık gördüğümüz sözleşme türüdür. Tüm maliyetleri yüklenici üstlenir. Yükleniciye belirli bir işletme süresi verilir ve o süreçteki tüm gelirler yükleniciye aittir. Sonrasında yüklenici tesisi ilgili kuruma teslim eder. İşveren kurum açısından önemi, işi kendisi finanse etmeyecektir. Özel sektör sermayesini kullanmaktadır. İşi yüklenici firmaya yaptıracak, belirli bir işletme sürecinden sonra borçlanma, finanse yükümlülüğü olmadan yapıya sahip olmuş olacaktır. ( Türkiye’de böyle işlemiyor) Yani anahtar teslim işin imtiyazlı versiyonudur. Diğer sözleşme şartlarından farklı olarak kullanım bedeli tarifeleri ile ilgili şartnameler hazırlanır ve oldukça önem arz eder. İstanbul’da son yıllarda bu prensiple yapılan kamu ihalelerinden bildiğimiz üzere. Ayrıca bu yöntemin bir diğer amacı, yüksek teknoloji gerektiren özel işlerde yurtdışı sermayesini ülkeye getirip istihdam sağlamaktır.
Her Yap işlet devret (build, operate and transfer), yap sahip ol devret (build, own and transfer), yap sahip ol iş¬let devret (build, own, operate and transfer) veya yap sahip ol işlet (build, own and operate) gibi değişik uygulamaları vardır.

• Kat karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Arsa sahiplerinin arsaları karşılığında yapılan yapıdan pay almaları esasına dayanır. Arsa sahibi ile müteahhit arasında imzalanır. İşin sonunda, müteahhit sözleşmede belirtilen şekilde arsa sahibine taşınmazın bağımsız bir bölümünü devreder. Literatürdeki adı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşmelerde aşağıdaki maddeler yer almalıdır:

Yüklenicinin Sorumlulukları;

Eseri meydana getirme
Meydana getirilen eserin teslimi
Kusurlu meydana gelen eserin kusur ve eksikliklerinin giderilme
İş Sahibinin Sorumlulukları
Arsanın inşaata elverişli ve kusursuz olarak teslim etmesi
Gerektiğinde yükleniciye vekâlet verilmesi
İmar durumuna ve sözleşmeye uygun plan ve projelerin yapılması
İnşaat ruhsatı alınması
Sözleşmede belirlenen arsa payının devri


İnşaat işleri sözleşmelerinde olması gerekli kapsamlar:

Taraflar
İşin Kapsamı
Sözleşme Bedeli
Ödeme Şartları ( Avans, Hakediş Vb.)
Kesinti Şartları ( Avans, İmalat, Ceza Vs.)
Vergi Vb.
Teminatlar (Avans, Kati)
Sigorta Kapsamı ( Allrisk, mali mesuliyet vs.)
Garanti Süresi
İşin Durdurulma Ve Fesih Şartları
İşveren Yükümlülükleri
Yüklenici Yükümlülükleri
İş süresince talep edilen raporlamalar
Projeler
İsg Ve Temizlik Şartları
İş Programı
Kullanılacak Malzeme Ve Ekipmanlar
Kabul Süreçleri
Anlaşma Fiyatları Tablosu
Birim fiyat tarifleri Ve Şartnameler (İdari, İsg, Özel Sözleşme, Genel Sözleşme, Teknik şartnameler Vs.)
İhale Sürecindeki Tüm Yazışmalar
Sorumluluk Matriksi
İmza Sirküleri
Firma Evrakları ( Faaliyet Belgesi Vs.)
Atıfta Bulunulan Ekler ( Standartlar, Yönetmelikler Vs.)
Diğer Sözleşme Ekleri

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.